随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，多项指标反映，房企经营压力较大。5月30日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院正式对外发布《2023房地产上市公司测评研究报告》（以下简称“上市房企研究报告”）指出，上市房企收入规模下降，利润大幅下滑，流动性有所恶化，周转速度下降，且企业间经营规模、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。

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这也是近期研究机构再次提示，房企流动性不容乐观。相关专家在接受记者采访时表示，从目前来看，央企国企情况较好，拿地也相对进取。总体上，市场信心仍待提振。

上市房企利润纳税大降，地产港股跑输大盘

一年一度的上市房企研究报告是观察房地产市场的窗口，今年重点聚焦上市房企50强的上市房企研究报告显示，有央国企背景的房企地位稳步上升，华润置地升至第三名，较上年提升了2个位次，绿城中国为2023年新晋10强。经营绩效方面，2022年，上市房企营业利润均值为26.72亿元，同比下降37.58%，而净利润均值同比下降57.33%。这也说明，房企经营压力较大。

5月31日，易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，总体来看，2022年受房地产行业调整及疫情等因素影响，导致房企收入结转减少，营业收入同比下降，利润快速下跌。虽然净资产规模有小幅上涨，但上涨原因部分在于本次测评对象删除了有违约行为的房企。

另外，丁祖昱告诉记者，同期，上市房企开发业务收入增速首次转负，总资产、营业利润均值继续下跌，且下跌幅度较上年有所扩大。短期偿债能力方面，同比也有所下降，2022年，上市房企现金短债比中位数为1.19，较上年下降0.14。

从纳税来看，也反映出房企经营状况不佳。随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现下滑，所得税额也有所下降。2022年，上市房企纳税额均值为13.40亿元，同比下降约27.01%。虽然上市房企纳税均值还在10亿元以上，但是下滑幅度较大。如果将债务违约房企也统计在列，纳税降幅更大。

资本市场表现方面，该报告显示，以2022年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌11.17%，跑赢沪深300指数10.46个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠前。但恒生中国内地地产指数全年累计下跌42.45%，跑输恒生中国100指数22.51个百分点。

“整体看，内地房地产板块走势整体随大盘波动且略强于大盘，港股房地产板块较大幅度弱于大盘，2022年多家在港上市房企发生债务违约事件，引发投资者对房地产行业流动性担忧，市场信心处于低位。”丁祖昱说。

地产央企投资趋于稳健，没有积极的扩张表现

本轮楼市大调整以来，央企、国企和地方城投一直是拿地主力。丁祖昱也表示，房企在拿地策略方面出现分化，从2023年情况来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。相比之下，尚在经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。

2022年，房地产市场整体延续上年以来的下行压力，行业信心处在低位。国家统计局数据显示，2022年我国商品房销售面积约13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售金额约13.3万亿元，同比下降26.7%。总体看来，2022年房地产市场销售整体表现惨淡，销售面积回落至2015年平均水平。

进入2023年，研究机构指出，房企偿债能力还在下降。中指研究院通过对2023年一季度沪深上市房企财务数据的分析发现：房企利润规模继续下降，净利润率再创新低；负债水平上升，短期偿债能力继续减弱。

中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，鉴于房企融资规模继续下降，融资环境未改善，建议进一步加大房企融资支持，推进民营房企“逆向混改”，增强民企信用及融资能力，化解风险，提振行业信心。

建诚智库负责人苑承建在接受记者采访时则表示，从今年土地市场来看，现在只是少数城市的土地市场相对好一些。一方面，企业投资策略回归安全投资，聚焦核心城市的核心区域，所以部分地块竞争扎堆；另一方面，地方政府为了维持住土地市场热度，稳定市场预期，推出的地块以优质地块为主。根据他的观察，实际上，央企现在整体投资也是趋于稳健，目前没有看到积极的扩张表现。

在当前市场情况下，丁祖昱并不赞同央企、国企逆势扩张。“我觉得地产央企规模保持就行，投资可以聚焦重点城市，利润和利润率还有提升空间。”丁祖昱对本报记者表示。

丁祖昱认为，进入2023年，房地产宽松政策进一步落地，有利于房地产行业健康发展，未来上市房企中拥有良好基本面的企业，有望释放更高的企业价值。