文/华卓玛

【资料图】

近日，深圳、重庆等地买房可以“负首付”，成为关注热点。“负首付”即购房时通过“高评高贷”，获取高额度贷款并拿到“装修款”的购房方式。

例如，房产价格520万元，可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能倒拿50万元作为“装修款”。

业内人士分析，“负首付”看似可以“倒拿钱”，但购房者要承担骗贷、高额贷款等一系列风险，并且“负首付”往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。

首付无需自掏腰包？

“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”深州市罗湖区某房产中介向媒体介绍。

据了解，目前上述房子已售出。但同区另一房产中介介绍，仍有其他可实现“负首付”的房子，只不过月供压力比较大。

重庆也出现了不少可以“负首付”的新房。例如，重庆市巴南区一套可于今年7月接房的精装房，购房者首付4万元，贷款贷出后可返现5万元，相当于购房者买房后可以倒拿1万元。

中新社国是直通车通过某卖房平台联系到该区一房产中介，该中介称目前还有可以“负首付”的房子，首付价在1万至5万元之间，且都是新房，今年年底交付，但这些房屋基本都位于巴南区，因为其他地区的房价都比较高。

业内人士介绍，“负首付”实际上是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“成功”实现了。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进举例介绍，100万的房子如果原来的首付为20万、贷款为80万。而现在可以虚构交易金额为130万，其首付则为26万、贷款为104万。据此，购房者“骗取”的贷款额为24万，再按原来的首付价缴纳20万首付，便多出了4万元。

“高评高贷”下的高风险

“负首付”表面上看短期内减小了购房者的资金压力，还可以获取“装修款”，但其实存在一系列风险。

中原地产市场研究部总监张大伟向中新社国是直通车介绍：“‘负首付’本身是一种违法行为，它实际上是以过去的房价作为抵押，向银行骗贷。”而骗贷属于刑事犯罪。

张大伟说，对于购房者来说，如果高评高贷没通过，首付不够又借不到的情况下，将要面临解除合同和承担违约责任的风险。贷款过程中，由于房价上升等因素，如果面临举报，这时银行拒绝放贷，购房者不得不全额付款，还将面临高额违约金的赔偿。即便通过，在后期银行自查的过程中极有可能被发现，并要求收回贷款。高评高贷一旦被银行查出，贷款人就会被列入银行黑名单，再想贷款基本就不可能了。

此外，购房者还要承担高额贷款压力。严跃进介绍，购房者没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按“负首付”的方式购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，这会使得房贷违约的成本增大。

对于银行来说，也要承担贷款审核放水带来的后续风险。业内人士分析，“高评高贷”时房屋资产本来就评估过高，一旦购房者后期无力偿还贷款，房屋进行司法拍卖时，银行的资产缩水和减值也将更厉害。

为何会出现“负首付”？

有业内人士分析，“负首付”与楼市承压有关。目前楼市成交不活跃，卖家急于把房子卖出去，因此愿意配合买家和中介的“负首付”买房行为。也有专家指出，“负首付”往往还伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。

对于“首付贷、返首付、零首付、负首付”等各种形式销售行为，各地也已出台相关管控政策，保护购房者权益。

早在2016年，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

今年5月21日，广东省惠州市惠阳区住建局印发通知，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，提示指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与或协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。